domingo, 22 de febrero de 2015

Las oportunidades y los riesgos de comprar pisos de herencias



Cada año se contabilizan en España unos 100.000 pisos entregados en herencia. Muchos con el tiempo acaban vendiéndose y su precio suele salir a la venta entre un 10% y un 20% por debajo del mercado, según los expertos.

Las razones son múltiples. Los descendientes se encuentran con una vivienda que muchas veces hay que repartir. Y hasta que todos los trámites de la herencia se realizan hay que pagar impuestos, tasas, gastos de comunidad… No es raro que muchos decidan vender por debajo del precio de mercado para quitarse el piso de encima cuanto antes.

Lo normal es que los herederos no saquen estas viviendas a la venta de forma inmediata. Depende claro de su situación, de cuántos son los beneficiarios, de si el piso tiene cargas o no, de si los propios herederos tienen también cargas, de si todos opinan lo mismo sobre qué hacer con ese bien…

Cuando los beneficiarios deciden vender y hacer caja con los bienes recibidos llegan las oportunidades. Ahora, encontrar estas propiedades no es sencillo -ningún portal inmobiliario incluye un criterio específico para los pisos en esta situación.

Además, al calor de estas oportunidades, sobre todo en los años de vacas gordas, han surgido empresas especializadas en detectar este tipo de pisos, comprarlos a la familia a través de un contrato privado y reformar el piso para venderlo a un tercero, que es el que escritura la compra.

El dinero del comprador sirve para pagar a los herederos y para pagar el elevado margen que se lleva ese intermediario, que lógicamente, no da señales de la procedencia del piso hasta que el comprador se sienta con la familia para escriturar.

Otro de los atributos de este tipo de inmuebles es que suelen estar ubicadas en zonas consolidadas de cualquier ciudad o pueblo. En el lado de los inconvenientes, es habitual que estos inmuebles sean viejos. estén mal mantenidos o no tengan ascensor, lo cual dificultará una futura venta o alquiler del mismo. Es decir, requieren una reforma.

El comprador de este tipo de pisos debe saber que los trámites para cerrar una herencia pueden demorarse y que muchas veces los herederos ponen a la venta la vivienda antes de haber realizado los papeleos correspondientes a fin de hacerse propietarios.

Estos trámites son ante notario, y deben estar formalizados antes de la entrega de llaves del piso, por cuanto han de liquidarse impuestos e inscribirse en el Registro de Propiedad a fin de poner como únicos propietarios a los herederos, eliminando al fallecido como titular de la vivienda a transmitir.

Se suele dar el caso de coger una señal a cuenta del precio acordado para la venta, antes de que estén formalizadas las escrituras de aceptación ante notario.

En este caso debemos recabar la información de quienes son todos los herederos y lograr que el documento de promesa de venta lo firmen todos ellos porque si alguno no lo hace, no le vincula el acuerdo de los demás.

Además deberemos solicitar que en dicho documento se incluya una cláusula en la que se indique que la herencia este en proceso, y un plazo máximo para que estén finalizados los trámites de la misma