domingo, 21 de diciembre de 2014

Diccionario económico para no perderse en el nuevo entorno inmobiliario


El sector inmobiliario español vive desde mediados de 2013 una nueva etapa caracterizada por la llegada de grandes inversores, algo inédito desde prácticamente el año 2008. La cuestión es si esta etapa va a ser fugaz o si podrá mantenerse la actividad en el mercado durante unos cuantos años más.
El ajuste de los precios, la provisión efectuada ya por los bancos en sus cuentas de los activos más tóxicos, la creación de la Sareb u operaciones en marcha como la venta de la cartera hipotecaria deEurohypo en España han llamado la atención de todo tipo de fondos de inversión, sociedades de capital riesgo, entidades financieras o grupos familiares de todo el mundo.
En este contexto es común que ahora se hable indistintamente de “fondos buitres” cuando en ocasiones son fondos de otra naturaleza los que también están interviniendo en el mercado. La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), fundada por Aguirre Newman, CBRE, JLL y Knight Frank, tiene previsto publicar esta semana un informe en el que distingue entre distintos tipos de fondos de inversión que conviven ahora en el sector inmobiliario español. Esta es una breve descripción de estas sociedades y su terminología:
Fondos oportunistas
Conocidos como fondos buitres, los fondos oportunistas “están dispuestos a asumir riesgos elevados” y por tanto exigen rentabilidades “por encima del mercado”. Son firmas que pertenecen a grandes sociedades de capital riesgo generalmente y proceden de Estados Unidos, Rusia y sudeste asiático.
Fondos value-added
Se trata de fondos que buscan añadir valor a un inmueble “infrautilizado, obsoleto o vacío”. Compran edificios en venta con descuento por este tipo de “deficiencias” y tratan de maximizar su valor mediante su rehabilitación y recomercialización. Los fondos value added suelen pertenecer a sociedades inmobiliarias que agrupan a distintos inversores. En la actualidad están muy activos en el mercado español los procedentes de Estados Unidos y Latinoamérica.
Fondos core
Son inversores patrimonialistas que buscan edificios situados en las mejores zonas de las ciudades y ocupadas por inquilinos que previsiblemente van a permancer en los inmuebles por amplios periodos (multinacionales, grandes compañías) y que no van a dejar de pagar nunca. Los fondos core tratan de firmar contratos a largo plazo con los inquilinos y buscan rentas recurrentes a largo plazo. Suelen pertenecer a grupos familiares, organismos institucionales, fondos soberanos, aseguradoras... y proceden fundamentalmente de Europa, incluyendo España.
Fondos core plus
Los fondos core plus buscan lo mismo que los fondos core pero tratan de lograr una mayor plusvalía renegociando contratos de alquiler o buscando nuevos inquilinos para los edificios que adquieren. En España operan fondos de este tipo procedentes de Alemania; también los hay españoles, según el informe de ACI.
La asociación de las consultoras distingue tres etapas en el mercado inmobiliario español en los últimos diez años atendiendo a la naturaleza de los fondos que han intervenido.
Entre 2003 y 2007 fueron fondos core y core plus los que llevaron a cabo las mayores operaciones. “Se daba el entorno perfecto para las exigencias de estos inversores que no contemplaban la posibilidad de un escenario negativo”, dice ACI. A partir del año 2007 “el apetito de inversión de los fondos más conservadores se fue diluyendo y sólo continuaron activos los inversores de perfil value-added”. A mediados del pasado año el mercado inmobiliario español ha vuelto a atraer la atención de inversores de todo tipo. Los fondos oportunistas y los value-added han sido los primeros en llegar, seguidos de fondos core y grupos familiares. Ante la escasez de oferta en las mejores zonas, dice ACI, “incluso los inversores con mayor aversión al riesgo se interesan por activos con mayor gestión o ubicados en zonas secundarias”.
Eurohypo, Castellana 200, Edificio España, IBM...
En 2013 el volumen de inversión en el sector inmobiliario español alcanzó los 4.000 millones de euros, casi el doble que en 2012. En 2014 la cifra previsiblemente será aun mayor que la registrada el pasado año, por lo que el ejercicio actual podría ser el mejor en términos de volumen de inversión de la última década, salvando los años 2006 y 2007 en los que se superaron los 8.000 millones de inversión.
La mayor operación relacionada con el sector inmobiliario es la venta de la cartera hipotecaria de Eurohypo en España, valorada en más de 2.000 millones de euros. Fondos gestionados por las mayores sociedades de inversión del mundo –Blackstone, Lone Star, Apollo...–, de la mano de grandes bancos –Deutsche Bank, JPMorgan, Santander...– compiten por la cartera de la entidad alemana. Colonial está inmersa en un ampliación de capital de 1.266 millones. Activos representativos, como Castellana 200, en Madrid, están a punto de cambiar de dueños. Existen negociaciones para llevar a cabo la venta del Edificio España, en Madrid, centros comerciales, o la sede de IBM, también en la capital. Realia, participada por FCC y Bankia, trata de dar entrada en su capital a nuevos inversores.